风向在变？昆明楼盘精装改毛坯曲线调价
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
最近昆明楼市收到很多投诉留言，大部分是关于精装房交房的问题。有问题其实并不可怕，可怕的是部分开发商不愿意面对，也不愿意有具体的解决方案。
在2002年5月，建设部早就提出，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房，而昆明的精装房是从2008年开始的。
这些年下来，见过太多媒体关于精装房的报道了，我们换一种方式看精装房。
毛坯OR精装（配图）
【官宣优势】交房即可入住，免去后期装修的烦恼，不仅为业主节省了大量的时间和精力，而且可避免交房后单独装修工期不同带来的噪音、粉尘等多种污染，还可以避免部分违规装修可能造成的结构损害，有利于维护建筑的安全性性能；
在我看来：统装由于工程量巨大，对细节把控，远不足业主监工对细节的把控，而很多挑剔的业主在接房之后也会做返工拆除进行二次装修的处理，这一点就属于二次装修带来的各种问题；还有就是统装很难实现个性化和人性化，个性化可以通过后期软装及家具来弥补，但个性化就没办法实现。
【官宣优势】精装房由开发商批量装修，在材料、设计与施工等各个环节都具有集团购买的优势，缩减中间环节，单位价格相对会比个人装修更有优势。
在我看来：就部分楼盘对装修标准的定价，缺乏一定的规范和标准，也存在一定的虚高问题，花同样的价格，业主自行装修上在用材用料可能会更优；开发商采购确实没有中间环节，但销售环节的定价似乎也存在看菜下饭，一副割韭菜的样子。
【官宣优势】精装房由于把装修费“打包”进总房价中，实现购房和装修可一体化按揭，购买精装房相当于享受了装修费“分期付款”。
在我看来：精装房比毛坯房单价更高，高总价分解到业主压力上，在支付首付门槛上则更高。尤其双合同的签署方式，压力不容小觑。购买毛坯房原本可以在支付完首付后有大约两年的缓冲期（买房到交房装修一般为2年），对于首次置业者而言，其实压力更小。
【官宣优势】精装房符合所谓国家对‘节约型社会’战略的推进，有利于环保。
在我看来：精装确实有利于环保，但最近几年装修缩水带来的质量问题，似乎并没有多好的社会口碑，无论是外来房企还是本地企业，每到交房期，感觉都是生死关头一样。
还有，全部是精装房交付的话，直接可以淘汰部分装修公司，因为他们接不到新房装修活，只能从新房改造、存量房二次装修入手。
当然，精装房确实是有优势的。
但由于资源的过度集中于开发商手里，信息的不对称，加上行业对精装修缺乏统一的规范和标准，处于相对弱势的购房者又没有参与制定价格权限，当交付的房子与当初开发商展示的样板间有出入的时候，双方的对抗就会出现，问题越越多越明显，购房者的心理悬殊也就会越大，抗性也越强，房闹也自然出现，昆明最近很多小区业主的诉求不是因为学校就是因为精修房问题。
可以说，最近几年，房地产市场快速发展，很多激进的房企也确实看到了精装房的溢价能力，为了让购房者一步到位，也为了提高单价，获得更多利润，推动精装修房入市。尤其一些热点区域如巫家坝，单价售卖都比较高。还有昆明二环以内一些所谓的高端项目，也均采用精装房售卖。
在市场上行的时候，部分开发商通过毛坯改精装进行溢价是最为普遍的现象了，如人民路的海xxxx广场项目，毛坯单价1.4-1.5w/平，精装房均价1.8w/平。有人夸张地说，精装房是开发商在同一个消费者在一次消费上赚了两道钱。因为装修效果其实并没有达到开发商对外宣称的装修价格水准。
济南规范带装修商品房预售，严打毛坯改精装“变相涨价”行为
而在目前限价、限签的情况下，为了能够顺利进入网签，部分带装修出售的楼盘与购房者签订“双合同”，即备案毛坯房价格，通过一个毛坯房合同进行网签，另外签订一个装修合同。这也是我们说的以假“裸奔”抢客，这使得这些楼盘的定价虽然仍然在1.3w/平以上，但是毛坯房的定价可以拉低至1w/平以下，顺利通过网签。
除了非常热门的板块及红盘，不少楼盘事实上已经明确感受到了市场下行的压力，尽快开盘、回笼资金，成为不少房企的共识。楼盘之间的竞争已不可避免，但谁也不想做第一个明确提出调价的楼盘，这不但会冲击市场、影响销售，还会带来“房闹”的风险。
双合同签署，实际上就是了“低价”网签
以老带新奖励、买房送车等变相降价手段已在昆明市场中出现，而将精装改为毛坯，则是最近出现的，又一种较为名正言顺的曲线调价手段。
在昆明，最早公开将原计划精装销售的产品改为毛坯房的是广福路上的红xx铂项目。该项目于今年10月12日发布《公告》称：项目A2地块的5幢和10幢住宅于2018年8月24日获得了预售证，但尚未进行销售，现拟将住宅装修装饰标准由精装调整为毛坯，并对销售价格进行相应的调整。
此外，俊xxx海也作了精装改毛坯的调整。俊xxx海一期的住宅为精装修，售价最高达到了1.3w/平。而二期(9号地块)住宅则调整为毛坯销售，同时均价也将下调至1.08w/平，最低仅9500元/平。
从盈利角度讲，精装房是可以增加利润的。但现在市场变了，未来价格战或许难以避免，除了“以价换量”等促销方式外，通过精装改毛坯调价，降低购房者进入门槛，扩大客群基数，快速出货，这是部分高周转房企采取自保的一种方式。
站在用户的角度，就以当前的装修水平和标准，无论是首次置业（首付有限）还是改善置业（对品质要求较高）亦或是投资客（精打细算），似乎找不到更喜欢的理由了，而毛坯房的回归是否也会成为市场一种趋势呢？
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